Wardyński i Wspólnicy - rozwiązywanie sporów, arbitraż

Jan Ciećwierz: Apelacja zmierzała do określenia ograniczeń ustalania w umowach najmu na czas oznaczony podstaw ich przedterminowego wypowiadania. Okazała się nieskuteczna. Wydany w jej efekcie wyrok wyjaśnia pogląd sądu na kwestie takich klauzul.

Spór dotyczył wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego w wielkim centrum handlowym, a toczył się o znaczenie braku gwarancji bankowej zabezpieczającej płatność czynszu. Zawarta na 10 lat umowa nakładała na najemcę obowiązek m.in. okresowego przedstawiania gwarancji bankowej na kwotę stanowiącą równowartość trzymiesięcznego czynszu. Gdy najemca gwarancji takiej nie przedstawił, wynajmujący właściciel centrum rozwiązał ją przed terminem ze skutkiem natychmiastowym. Nie skłonił go do zmiany decyzji argument najemcy, iż czynsz zawsze płacił w terminie.

Najemca przekonany, że brak gwarancji był pretekstem, a nie powodem wypowiedzenia, starał się je podważyć przed sądem okręgowym. Ten ostatni uznał jednak, że skoro zaistniały uzgodnione przez strony przesłanki uzasadniające przedterminowe rozwiązanie umowy najmu, wynajmujący mógł z tej możliwości skorzystać.

Najemca zaskarżył ten wyrok. Przekonywał, że sąd I instancji ograniczył się jedynie do prostej wykładni językowej przepisów, przez co błędnie ocenił skuteczność wypowiedzenia, gdyż wziął pod uwagę wyłącznie treść umowy najmu, bez przeprowadzania analizy, czy zapisana w niej podstawa wypowiedzenia jest ważna, obiektywna oraz zgodna z istotą stosunku umownego zawartego na czas oznaczony. Tymczasem ocenę ważności przyczyny wypowiedzenia, jaką strony przewidziały w umowie, należy wiązać z ochroną istotnych postanowień decydujących o charakterze umowy, takich jak zobowiązania do płacenia czynszu, do używania przedmiotu najmu w sposób określony w umowie czy do liczenia się z potrzebami sąsiadów. Zdaniem najemcy niedostarczenie gwarancji bankowej nie stanowi ważnej przyczyny wypowiedzenia, skoro płatności nigdy nie były zagrożone, zostały zabezpieczone także w inny sposób, a on sam zawsze dotrzymywał ich terminów. W takiej sytuacji obowiązek dostarczenia gwarancji nie jest zobowiązaniem obiektywnie istotnym. Odnoszące się do niej postanowienia umowne są sprzeczne z istotą i charakterem najmu zawartego na czas określony, albowiem pozwalają na jego wypowiedzenie z innych przyczyn niż naruszenie przez najemcę istotnych zobowiązań wobec wynajmującego.

Sąd Apelacyjny nie podzielił tego poglądu. Uznał, że nie jest uprawniony do badania, czy konkretne wskazane w umowie okoliczności mogą być uznane za obiektywnie ważne przyczyny wypowiedzenia. Powołał argument o swobodzie kontraktowania i stwierdził, że najemca naruszył postanowienia umowy o charakterze przedmiotowo istotnym. Według sądu apelacyjnego nie zasługuje też na uwzględnienie zarzut najemcy, że wypełnienie przez niego innych zobowiązań umownych i systematyczne płacenie czynszu wykluczają uznanie niezłożenia gwarancji bankowej za obiektywną przesłankę wypowiedzenia umowy.