Wardyński i Wspólnicy - rozwiązywanie sporów, arbitraż

Tomasz Zasacki: Czynności dotyczące majątku wspólnego przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Jej uzyskanie graniczy z cudem, więc wspólnoty często rezygnują w przedbiegach. Tymczasem wystarczy pewna doza determinacji.

Sprawa, która trafiła do Zespołu Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy, dotyczyła przedwojennej kamienicy w ścisłym centrum Warszawy, z przylegającym podwórkiem otoczonym wysokim murem. Kamienica ta w czasach PRL stanowiła dom komunalny. Dopiero w latach 70. wyodrębniono własność poszczególnych lokali i umożliwiono lokatorom ich nabycie. W owych czasach powszechna była praktyka wytyczania działek w ścisłym obrysie budynku, co miało ograniczyć koszty ponoszone przez mieszkańców. Budynek, traktowany jako zespół wyodrębnionych lokali, przeszedł więc na współwłasność mieszkańców, ale podwórko pozostało własnością miasta.

Jakiś czas temu jeden z mieszkańców postanowił zagospodarować strych i przerobić go na lokale mieszkalne, co zwiększyłoby walory domu. Okazało się jednak, że konstrukcja budynku uniemożliwia doprowadzenie na strych klatki schodowej. Pomysłodawca postanowił więc – w zamian za zgodę współmieszkańców na inwestycję – dobudować zewnętrzną windę, która w sześciopiętrowej kamienicy zamieszkałej głównie przez osoby starsze stanowiłaby znaczne udogodnienie. Wtedy jednak ujawnił się problem z działką ustanowioną w ostrej granicy budynku. Miasto, będące właścicielem przyległego podwórka, nie zgodziło się na użyczenie jego fragmentu pod budowę szybu windowego, zaproponowało natomiast przeniesienie prawa własności całej działki na wspólnotę mieszkańców.

Nabycie działki z mocy szczególnego przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami wymagało zgody wszystkich współwłaścicieli. Tymczasem mała część członków wspólnoty zaprotestowała przeciwko nabywaniu podwórka.

- Nabycie podwórka pozwoliłoby uregulować kwestie własnościowe – tłumaczy Tomasz Zasacki, szef Zespołu Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych, wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Istniejąca sytuacja, choć faktycznie zmniejszała obciążenie mieszkańców, stwarzała jednak pewne niedogodności. Nie było wiadomo, kto właściwie odpowiada za stan podwórka, kto ma dokonywać niezbędnych napraw, komu wolno postawić na nim ławkę czy zasadzić drzewo. Poza tym z cywilistycznego punktu widzenia mieszkaniec, który chciał umyć okno z zewnątrz, wkraczał na cudzą własność. Zresztą miasto w każdej chwili mogło zadysponować podwórkiem w sposób niekorzystny dla właścicieli kamienicy, choćby sprzedać jego fragment deweloperowi.

Aby ograniczyć takie ryzyko, ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami przyznała wspólnotom roszczenie o odtworzenie działki w racjonalnych granicach, umożliwiających właściwe z niej korzystanie. Art. 209a tej ustawy głosi:

„Jeśli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego”.

- W opisanym przypadku działka gruntu wydzielona dla budynku ewidentnie nie spełniała wymogów działki budowlanej, choćby dlatego, że jej cechy uniemożliwiały prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku – wyjaśnia Tomasz Zasacki. – Wspólnocie przysługiwało więc roszczenie w stosunku do gminy, ale musiało ono zostać zgłoszone zgodnie przez wszystkich współwłaścicieli. Ten wymóg faktycznie wiązał ręce zainteresowanym. Furtkę stwarzał za to art. 199 k.c., z którego wynika, że w przypadku braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Sąd ocenia wtedy racjonalność wniosku, a jego orzeczenie staje się niejako głosem wspólnoty. Mimo to mieszkańcy rzadko decydują się na taką drogę postępowania, gdyż jest to potężne przedsięwzięcie organizacyjno-logistyczne. Przy tej liczbie uczestników postępowania niebagatelna jest już kwestia skutecznych doręczeń, a do tego trzeba jeszcze przekonać przynajmniej połowę mieszkańców, przygotować dokumenty, rozwiązać ewentualne kwestie spadkowe i przekonać sąd, że wystąpienie z roszczeniem jest racjonalne i korzystne dla wspólnoty. Dlatego mieszkańcy często rezygnują w przedbiegach. W tym wypadku jednak była odpowiednia determinacja i sprawa trafiła do sądu rejonowego w Warszawie.

Sąd zgodził się z argumentacją, że uregulowanie sytuacji prawnej przyległej działki jest zasadne z uwagi na interes wszystkich właścicieli. Zdaniem sądu obie działki stanowią jedną funkcjonalną całość, będąc odgrodzone murem od sąsiednich nieruchomości. Co prawda opłaty związane z własnością poszczególnych lokali musiały wzrosnąć, jednak zdaniem sądu nie mogło to przemawiać za oddaleniem wniosku, zwłaszcza że m.st. Warszawa przewiduje możliwość znacznej bonifikaty z tytułu opłaty od użytkowania wieczystego. Mieszkańcy przeciwni zmianom argumentowali jeszcze, że celem przejęcia działki jest tak naprawdę realizacja partykularnego interesu jednego z członków wspólnoty, ale sąd przypomniał, że postępowanie toczy się wyłącznie w sprawie racjonalności zgłoszenia roszczenia wobec m.st. Warszawy, a pozostałe kwestie sporne mogą być przedmiotem odrębnego postępowania.

- Można śmiało powiedzieć, że w ten sposób przetarliśmy szlak, dzięki któremu wspólnoty drogą orzeczenia sądowego mogą zmusić opornych członków do respektowania woli większości – konkluduje Tomasz Zasacki.