Wardyński i Wspólnicy - rozwiązywanie sporów, arbitraż

Powiązanie z doznaną szkodą niektórych zdarzeń ją wywołujących wymaga często przeprowadzenia skomplikowanego postępowania dowodowego, a nawet opinii biegłych. Tak było w jednej ze spraw prowadzonych w imieniu powoda przez Jana Ciećwierza.

Sąd miał ustalić, czy majątkowy uszczerbek poniesiony przez powoda, spółkę B, wynikł z niedozwolonego postępowania spółki E. Ta pierwsza domagała się odszkodowania za utracony czynsz z tytułu wypowiedzenia umowy najmu, druga uważała, że wolno jej było zrezygnować z lokalu bez żadnych konsekwencji.

Umowa dotyczyła lokalu użytkowego o pow. 635 mkw. Strony zawarły ją na czas oznaczony od 17 października 2000 r. do 31 stycznia 2006 r., ale przewidziały jej rozwiązanie za sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia. We wrześniu 2002 r. pozwany skorzystał z tej możliwości.

Wówczas powód ostrzegł go, że umowa zawarta czas oznaczony nie może być wcześniej wypowiedziana. Gdy mimo to pozwany opuścił lokal i zaprzestał uiszczania czynszu, powód zawarł kolejną umowę najmu ze spółką S. Umowa dotyczyła większej powierzchni lokalu i przewidywała niższą stawkę za 1 mkw. Od poprzedniego najemcy spółka B. żądała wyrównania doznanej szkody i z takim powództwem wystąpiła do sądu.

Zdaniem Sądu Okręgowego (dalej: SO) istota sporu sprowadzała się do oceny dopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony i skuteczności jej postanowień, które to przewidywały.

Tę kwestię sąd przesądził na korzyść powoda, lecz powództwo oddalił. Dlaczego? Gdyż powód jakoby nie udowodnił ani szkody, ani związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem pozwanego a swoją stratą. Sąd orzekł, że w majątku powoda powstał jedynie uszczerbek majątkowy wynikający ze zmiany cen.

Rozpatrujący sprawę w II instancji Sąd Apelacyjny zgodził się z wywodami SO co do bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Orzekł jednak, że SO wyciągnął błędne wnioski dotyczące szkody i związku przyczynowego. Wyjaśnił, że jeśli umowa powinna obowiązywać do końca stycznia 2006 r., to do tej daty powód miał prawo liczyć na wyższy czynsz z mniejszej powierzchni.

- Zawarcie nowej umowy na odmiennych warunkach nie przesądza o braku szkody po stronie powoda, po to bowiem, aby uzyskać dochód zbliżony do należnego mu z umowy z pozwanym, musiał poświęcić znacznie większą powierzchnię swego lokalu – wyjaśnia mec. Jan Ciećwierz, z zespołu Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy. To, co SO ocenił jako argument o nieistnieniu szkody (nowa umowa zawarta na odmiennych warunkach), jest w istocie okolicznością mogącą wpłynąć na ocenę jej wysokości, a tym samym na zmniejszenie ewentualnego odszkodowania.

Według Sądu Apelacyjnego wysokość szkody właściciela lokalu nie wynikała też jedynie z arytmetycznej różnicy między kwotami wynikającymi z przemnożenia powierzchni lokali z obu umów i stawek za 1 mkw. Oceny wymagało bowiem, czy nowa stawka była następstwem tylko zwiększonej powierzchni wynajętego lokalu, czy też np. wynikała z przymusowej sytuacji, w jakiej znalazł się powód, chcąc jak najszybciej wynająć powierzchnię opuszczoną przez pozwanego.

- W tej sprawie wynajęcie lokalu osobie trzeciej ocenić należy wyłącznie jako działanie zmierzające do ograniczenia powstałej szkody, a tym samym do ograniczenia odpowiedzialności odszkodowawczej spółki E. – konkluduje mec. Ciećwierz.