Łączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej | Co do zasady

Połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej jest niezbędne np. wtedy, gdy chcemy ustanowić samodzielne lokale w budynku wybudowanym na dwóch działkach, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Warto jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji przeprowadzić analizę prawną, czy zostały spełnione ustawowe przesłanki umożliwiające dokonanie takiej czynności. Inaczej może się to okazać trudne czy wręcz niemożliwe.

Połączenie nieruchomości w księdze wieczystej zgodnie z art. 21 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księdze wieczystej i hipotece („u.k.w.h.”) może nastąpić w przypadku, gdy nieruchomości te graniczą ze sobą lub stanowią całość gospodarczą (przykładowo służą do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub realizowane jest na nich przedsięwzięcie deweloperskie).  Przepis ten również stanowi, że taki wniosek może złożyć właściciel. Na gruncie tego przepisu pojawiło się zagadnienie prawne dotyczące możliwości złożenia takiego wniosku przez użytkownika wieczystego.

Czy użytkownik wieczysty może wnieść o połączenie nieruchomości?

Problem ten był wielokrotnie przedmiotem analizy Sądu Najwyższego. Początkowo w uchwale Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2006 r. (III CZP 24/06) wyrażono pogląd, że uprawnienie to przysługuje wyłącznie właścicielowi. Również w uchwale Sądu Najwyższego z 13 marca 2015 r. (III CZP 116/4) uznano, że podział i łączenie nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym powinny pozostawać w gestii właściciela.

Warto jednak przytoczyć wcześniejsze postanowienie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2013 r. (ICSK 258/12), w którym sąd uznał, że użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do złożenia wniosku o połączenie kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej, jeżeli są to nieruchomości należące do tego samego właściciela. Zdaniem sądu odmienne rozstrzygnięcie godziłoby w ustawowe uprawnienie użytkownika wieczystego do rozporządzania swoim prawem. Przecież w ramach tego prawa użytkownik wieczysty może przenieść część nieruchomości na kolejnego nabywcę.

Z powyższego wynika, że kwestia ta nie była jednolicie rozstrzygana w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W ostatnim czasie dominuje pogląd, że użytkownik wieczysty  musi uzyskać zgodę na połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej.

W przypadku użytkowania wieczystego dwóch nieruchomości, które miałyby zostać połączone w jednej księdze wieczystej, należy jeszcze sprawdzić, czy termin ustanowienia użytkowania wieczystego obu nieruchomości jest tożsamy.

Umowa co do pierwszeństwa w wykonywaniu ograniczonych praw rzeczowych

Zgodnie z art. 22 ust. 1 u.k.w.h. ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak na zakres wykonywania służebności i użytkowania. Jeśli zatem hipoteka obciąża tylko jedną z łączonych nieruchomości, to po połączeniu dwóch nieruchomości będzie ona obciążała całą nieruchomość. W przypadku zatem egzekucji komorniczej uprawiony z hipoteki będzie uczestniczył w podziale środków uzyskanych ze sprzedaży całej nieruchomości utworzonej w wyniku połączenia. W przypadku służebności i użytkowania prawa te również obciążają całą nieruchomość, z tym jednak zastrzeżeniem, że zakres ich wykonywania pozostaje ograniczony do tej nieruchomości lub jej części, jak ustalono w umowie ustanowienia tych praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.k.w.h. połączenie nieruchomości obciążonych ograniczonymi prawami rzeczowymi może nastąpić po tym, jak uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie. Zgodnie z literalną wykładnią art. 22 ust. 2 u.k.w.h. w każdym przypadku, gdy łączone nieruchomości są obciążone prawami ograniczonymi, konieczne jest zawarcie pomiędzy uprawnionymi umowy ustalającej pierwszeństwo tych praw w stosunku do połączonej nieruchomości. Stanowisko to zdaje się potwierdzać większość komentatorów.

W doktrynie zaprezentowano również pogląd odmienny, zgodnie z którym konieczność zawarcia układu zachodzi wówczas, gdy właśnie na skutek połączenia nieruchomości powstałaby kolizja w wykonywaniu ograniczonych praw rzeczowych realizowanych dotychczas bezkolizyjnie w stosunku do poszczególnych nieruchomości. Problem pierwszeństwa pojawi się wyłącznie w przypadku, gdy zachodzi kolizja w wykonywaniu ograniczonych praw rzeczowych obciążających tę samą rzecz. Zgodnie bowiem z art. 249 § 1 k.c.  prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.

Bez kolizji umowa niepotrzebna (choć praktyka sądów niejednolita)

W naszej ocenie przekonujący jest pogląd, że konieczność zawarcia układu co do ustalenia pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wystąpi wyłącznie w przypadku kolizji tych praw. Kolizję należy ocenić szeroko, uwzględniając zakres wykonywania ograniczonych praw rzeczowych oraz uczestnictwo w podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży egzekucyjnej obciążonej nieruchomości utworzonej przez połączenie. Pogląd ten został zaakceptowany w postanowieniu Sądu Okręgowego w Łodzi z 11 kwietnia 2017 r. (III Ca 360/17). Sąd uznał, że w przypadku gdy w obu księgach prowadzonych dla dwóch nieruchomości wpisane były służebności gruntowe, służebności przesyłu oraz prawa pierwokupu, to nie dochodziło między nimi do kolizji. Wszystkie bowiem ograniczone prawa rzeczowe jak i osobiste są tożsame, gdyż w związku z odłączeniem części nieruchomości zostały one z urzędu przeniesione do nowych ksiąg wieczystych. Zatem w takim przypadku nie dochodzi do naruszenia interesów jakichkolwiek osób prawnych, co w konsekwencji eliminuje przyczynę domagania się przedłożenia umowy w sprawie ułożenia się co do pierwszeństwa z ograniczonych praw rzeczowych i praw osobistych.

Jeżeli jednak łączenie dotyczy dwóch nieruchomości obciążonych hipotekami ustanowionymi na rzecz różnych wierzycieli hipotecznych, konieczne będzie uzyskanie umowy określającej pierwszeństwo zaspokojenia ich wierzytelności.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 u.k.w.h. przepisy art. 22 ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń. Zatem aktualność zachowują komentarze przytoczone powyżej w zakresie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych. W naszej ocenie przekonujący jest pogląd, że umowa dotycząca ułożenia praw osobistych i roszczeń umowa będzie konieczna tylko wtedy, jeżeli pomiędzy tymi prawami i roszczeniami powstanie kolizja. Jeżeli w dziale III obu ksiąg wieczystych wpisane są roszczenia wynikające z zawartych umów deweloperskich dotyczące innych lokali, które mają zostać wybudowane w dwóch różnych budynkach, to w takim przypadku również nie dojdzie do naruszenia interesu osób uprawnionych.

Praktyka sądów wieczystoksięgowych w Warszawie nie jest jednak jednolita. W jednej z prowadzonych przez nas spraw sąd wieczystoksięgowy odmówił połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej z uwagi na brak dołączonej do wniosku o połączenie umowy zawartej pomiędzy uprawnionymi ze służebności gruntowej. Umknęło jednak uwadze sądu, że służebności widniejące w działach III obu ksiąg wieczystych zostały ustanowione w drodze jednej czynności prawnej na rzecz jednego podmiotu, różny był tylko zakres wykonywania tych służebności. Dopiero w wyniku postępowania odwoławczego udało się nam przekonać sąd, że żądanie w takim przypadku umowy, która de facto zawierana byłaby z jednym podmiotem, byłoby pozbawione logicznych przesłanek.

Podsumowanie

Ustawowym warunkiem połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej jest przedłożenie wraz z wnioskiem o połączenie umowy zawartej pomiędzy uprawnionymi z ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomościach w zakresie ułożenia się co do pierwszeństwa na nieruchomości utworzonej przez połączenie.

W naszej ocenie nie w każdym przypadku sąd powinien jednak żądać zawarcia takiej umowy. Dotyczy to tylko takich przypadków, gdzie pomiędzy ograniczonymi prawami rzeczowymi może powstać kolizja w zakresie wykonywania tych praw lub na wypadek prowadzenia egzekucji z takiej połączonej nieruchomości.

W każdy stanie faktycznym należy szczegółowo ocenić stan obciążeń poszczególnych nieruchomości, żeby zawczasu ocenić, czy konieczne jest uzyskanie porozumienia w zakresie ułożenia się co do pierwszeństwa. Jeżeli jednak w ocenie sądu takie porozumienie jest wymagane, a wnioskodawca nie dołączył go do wniosku, to wniosek zostanie oddalony bez uprzedniego wzywania wnioskodawcy do uzupełnienia braków.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy