Zmiana sposobu korzystania z obiektu budowlanego | Co do zasady

Po pożarze w koszalińskim escape roomie w prasie szeroko dyskutowany jest temat wymogów prawnych, które trzeba spełnić, aby skutecznie zmienić sposób korzystania z obiektu budowlanego. Jako przyczynę dramatu wskazuje się przede wszystkim niewłaściwe dostosowanie lokalu do rodzaju prowadzonej działalności, w szczególności brak zapewnienia właściwych warunków bezpieczeństwa pożarowego.

Zgodnie z treścią art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przez zmianę sposobu korzystania rozumie się podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń.

Jak zmienić sposób użytkowania?

Inwestor, który planuje zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego, musi to zgłosić do organu administracji architektoniczno-budowlanej, określając w zgłoszeniu dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu. Do zgłoszenia należy dołączyć załączniki określone w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, w szczególności:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego,
• zwięzły opis techniczny,
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu korzystania z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• ekspertyzę techniczną,
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Jeżeli planowana zmiana sposobu korzystania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu korzystania nastąpi w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co jest zmianą sposobu korzystania?

W praktyce ocena, czy planowana w obiekcie działalność gospodarcza prowadzi do zmiany sposobu korzystania, rodzi wiele wątpliwości. Aby je rozstrzygnąć, niejednokrotnie wymagane jest uzyskanie ekspertyzy osoby z uprawnieniami budowlanymi.

Przykładowo zmianą sposobu korzystania będzie podjęcie w lokalu mieszkaniowym działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu gabinetu stomatologicznego, kosmetycznego, lekarskiego, restauracji, placówki bankowej bądź sklepu. W takich przypadkach dochodzi bowiem do zmian warunków przeciwpożarowych.

Z kolei podjęcie w lokalu mieszkalnym działalności gospodarczej polegającej np. na prowadzeniu biura geodezyjnego czy salonu fryzjerskiego zmienia również warunki dotyczące bezpieczeństwa pracy, warunki zdrowotne i higieniczno-sanitarne.

Legalizacja samowolnej zmiany przeznaczenia

Należy pamiętać, że zgłoszenie zmiany sposobu korzystania z obiektu budowlanego już po rozpoczęciu korzystania z tego obiektu niezgodnie z pierwotnym celem nie wywołuje skutków prawnych i nie sanuje samowolnej zmiany.

W takim wypadku przepis art. 71a Prawa budowlanego przewiduje możliwość legalizacji samowolnej zmiany przeznaczenia oraz wymierzenia właścicielowi lub zarządcy lokalu opłaty legalizacyjnej. Niezależnie od tego, kto dokona samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu, odpowiedzialność za takie działanie ponosi właściciel lub zarządca obiektu.

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie, którym wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów określonych w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku. Jeśli stwierdzi, że został on spełniony, w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Stosuje przy tym odpowiednio przepisy Prawa budowlanego dotyczące kar, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Brak legalizacji w terminie wyznaczonym przez urząd może prowadzić do dotkliwych konsekwencji prawnych. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zakazać dalszego korzystania z lokalu i nakazać przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego. Zgodnie z art. 71a ust. 4 Prawa budowlanego decyzja nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego zostanie wydana, jeżeli:

• nie przedstawiono w terminie dokumentów,
• pomimo wstrzymania użytkowania obiektu budowlanego lub jego części obiekt jest nadal użytkowany,
• pomimo wniesienia przez organ architektoniczno-budowlany sprzeciwu co do planowanej zmiany sposobu korzystania z obiektu budowlanego doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zgodnie z powszechnie dostępnymi informacjami tragedia w Koszalinie wydarzyła się najprawdopodobniej w lokalu użytkowym wydzielonym z budynku mieszkalnego lub do niego przylegającym. Nasuwa się pytanie, czy zostały spełnione warunki bezpieczeństwa pożarowego i czy podjęto działania określone w art. 71 Prawa budowlanego.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy