Będzie łatwiej rewitalizować obszary zdegradowane
Ustawowe prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji oraz zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy na tym obszarze to główne założenia ustawy o rewitalizacji istotne z punktu widzenia obrotu nieruchomościami.
19 listopada 2015 r. weszła w życie uchwalona 9 października 2015 r. ustawa o rewitalizacji, która wyposaża gminę w narzędzia prawne umożliwiające efektywne i zintegrowane przekształcanie terenów zdegradowanych.
Jak wynika z uzasadnienia projektu, ustawa powstała na kanwie doświadczeń państw Europy Zachodniej, gdzie kompleksowo prowadzona rewitalizacja obszarów zdegradowanych przyniosła pozytywne skutki zarówno w wymiarze ekonomicznym, jak i społecznym. Korzystnie wpłynęła również na jakość tkanki miejskiej, umożliwiając dalszy rozwój miast oraz poprawę życia mieszkańców.
W myśl przepisów ustawy rewitalizacja to proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez beneficjentów rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji. Ustawa jako beneficjentów wymienia między innymi:
- mieszkańców obszaru rewitalizacji,
- właścicieli, użytkowników wieczystych nieruchomości i podmioty zarządzające nieruchomościami znajdującymi się na tym obszarze,
- podmioty prowadzące lub zamierzające prowadzić na obszarze gminy działalność gospodarczą,
- jednostki samorządu terytorialnego i organy władzy publicznej.
Czynności zmierzające do rozpoczęcia rewitalizacji, takie jak jej przygotowanie, koordynowanie, a także sama rewitalizacja, prowadzona w zakresie właściwości gminy, stanowią zadania własne gminy.
Udział mieszkańców
Aby prawidłowo przygotować rewitalizację, trzeba poznać potrzeby i oczekiwania osób najbardziej zainteresowanych jej efektem. W tym celu ustawodawca przewidział konsultacje społeczne prowadzone w zróżnicowanej formie, a także spotkania, debaty, warsztaty i inne działania zakładające bezpośredni udział mieszkańców. Mieszkańcy mogliby też uczestniczyć w pracach Komitetu Rewitalizacji, który jest forum współpracy i dialogu beneficjentów programu rewitalizacji z organami gminy, a także pełni funkcję doradczą wobec wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.
Wyznaczenie obszaru rewitalizacji
Obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji są wyznaczane przez radę gminy w drodze uchwały. Aby konkretny teren uznać za obszar zdegradowany, muszą wystąpić wskazane w ustawie przesłanki, takie jak niski stopień przedsiębiorczości, przekroczenie standardów jakości środowiska, obecność odpadów stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi lub stanu środowiska, niewystarczające wyposażenie w infrastrukturę techniczną i społeczną lub jej zły stan techniczny albo degradacja stanu technicznego obiektów budowlanych.
Jako obszar rewitalizacji wyznacza się całość lub część obszaru zdegradowanego, cechujący się szczególną koncentracją negatywnych zjawisk. Obszar rewitalizacji nie może być większy niż 20% powierzchni gminy oraz nie może być zamieszkany przez więcej niż 30% liczby mieszkańców gminy.
Ustawowe prawo pierwokupu dla gminy
Gminy zostały wyposażone również w konkretne rozwiązania prawne, pozwalające kształtować przeznaczenie obszarów poddawanych rewitalizacji.
Pierwszym z nich jest ustawowe prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, które gmina może ustanowić w uchwale wyznaczającej obszar rewitalizacji. Nie budzi wątpliwości, że użyte przez ustawodawcę określenie „wszystkie nieruchomości” oznacza zarówno nieruchomości gruntowe, budynkowe, jak i lokalowe.
Przepis artykułu 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała rady gminy. Należy pamiętać, że bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości, w stosunku do której gminie przysługuje prawo pierwokupu, jest nieważna w świetle artykułu 599 § 2 Kodeksu cywilnego. Dlatego ważne jest, aby przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości uzyskać z urzędu gminy zaświadczenie, że gminie nie przysługuje w tym wypadku ustawowe prawo pierwokupu z uwagi na lokalizację zbywanej nieruchomości w obszarze rewitalizacji.
Zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy
Drugim uprawnieniem rady gminy mającym na celu zapewnienie prawidłowego przebiegu rewitalizacji jest wprowadzenie w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy na obszarze rewitalizacji dla wszystkich albo określonych w tej uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających takiej decyzji, w tym zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zakaz może być wprowadzony, jeżeli jego nieustanowienie może doprowadzić do pogłębienia niekorzystnych zjawisk, będących przesłanką ustanowienia obszaru zdegradowanego.
Uprawnienie wynikające z prawa pierwokupu oraz zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy tracą moc, jeśli w terminie 2 lat od wejścia w życie uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji nie wejdzie w życie uchwała rady gminy o ustanowieniu na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Gminny program rewitalizacji
W drodze uchwały rada gminy przyjmuje gminny program rewitalizacji. Stanowi on z jednej strony diagnozę problemów, z jakimi boryka się obszar rewitalizacji, z drugiej strony zaś określa postulowany stan, jaki ma być zrealizowany w następstwie rewitalizacji. Ponadto program zawiera opis przedsięwzięć rewitalizacyjnych, szacunkowe ramy finansowe, opis struktury zarządzania programem oraz wskazanie sposobu jego realizacji w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie utworzenia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacyjnej. Strefę ustanawia się w celu zapewnienia sprawnej realizacji przedsięwzięć wymienionych w gminnym programie rewitalizacji. Strefę ustanawia się na czas nie dłuższy niż 10 lat, bez możliwości przedłużenia. Przepis artykułu 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznaje również gminie ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Ruch w dobrym kierunku
Omawiana ustawa jest aktem stosunkowo nowym, nie zdążyła więc jeszcze wykształcić się praktyka jej stosowania. Jednak biorąc pod uwagę główne założenia ustawy, należy pozytywnie ocenić kierunek zmian. Na szczególną uwagę zasługują te przepisy, które zakładają aktywizację osób bezpośrednio związanych z terenami poddawanymi rewitalizacji. Ich uczestnictwo w każdym stadium rewitalizacji z pewnością korzystnie wpłynie na poczucie odpowiedzialności za najbliższe otoczenie oraz zachęci beneficjentów procesu do kreowania przestrzeni zgodnie z własnymi potrzebami i oczekiwaniami.
Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Mateusz Hyży, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
