Nowa umowa o roboty budowlane | Co do zasady

22 października 2025 r. w siedzibie Sądu Arbitrażowego przy Krajowej Izbie Gospodarczej prof. Piotr Machnikowski zarysował kierunek prac Komisji Kodyfikacyjnej nad nową regulacją umowy o roboty budowlane. Omawiane propozycje, jeśli zostaną przyjęte, będą fundamentalną zmianą dla całego polskiego rynku.

Diagnoza problemu

Prof. Machnikowski wskazał, że przepisy o robotach budowlanych od początku były pomyślane jako regulacja ramowa i miały być dopełniane przez ogólne warunki umów wydawane na poziomie ministerialnym. Te jednak utraciły moc z przyczyn konstytucyjnych, pozostawiając istotną lukę. Obecnie nie istnieje – choćby dyspozytywna – regulacja, która mogłaby stanowić dla sądów punkt wyjścia do oceny tego, co jest uczciwą praktyką rynkową.

Luki w przepisach nie wypełnia odesłanie do umowy o dzieło. Jest ono zamknięte, a więc odnosi się tylko do niektórych fragmentów tej regulacji, w pozostałym zakresie pozostawiając strony w niepewności. Sama regulacja umowy o dzieło również nie jest optymalna, zwłaszcza z perspektywy obrotu profesjonalnego. Część rozwiązań, jak art. 635 k.c., jest mało elastyczna. Ponadto przepisy o dziele odsyłają do rękojmi przy sprzedaży, która jest pomyślana jako narzędzie ochrony konsumentów, a nie profesjonalistów. Co więcej, Kodeks cywilny nie zawiera odrębnej regulacji umowy o świadczenie usług, co także stanowi słaby punkt obecnego systemu.

Roboty budowlane charakteryzują się przy tym szeregiem cech specyficznych, co w pełni uzasadnia autonomiczne uregulowanie tego rodzaju umów.

Po pierwsze, w tych stosunkach zwykle występują pewnego rodzaju nierównowagi: to wykonawca dysponuje wiedzą specjalistyczną i informacjami co do okoliczności istotnych dla realizacji kontraktu. Jednocześnie jednak jest on uzależniony od stopnia współpracy po stronie inwestora. Pozycja wykonawcy dodatkowo słabnie w czasie, gdyż w toku realizacji kontraktu w istocie ponosi on nakłady na majątek inwestora, które dopiero później są rozliczane.

Po drugie, umowy o roboty budowlane zawierane są często na dłuższy okres, a w trakcie ich wykonywania ujawniają się nowe czynniki ryzyka. Nie są to przy tym okoliczności nadzwyczajne, które uzasadniałyby sądową modyfikację treści umowy, ale wciąż są to ryzyka trudne do przewidzenia i wyceny na etapie kontraktowania, których późniejsze rozliczenie rodzi trudności. W konsekwencji na gruncie tych umów często dochodzi do konfliktów, które eskalują i kończą się zerwaniem współpracy. Niedoskonale uregulowane są jednak także skutki odstąpienia, które powinno wywoływać efekt wyłącznie na przyszłość, co w tej chwili nie wynika wprost z przepisów.

Nawet jeśli spór pojawi się dopiero po oddaniu obiektu, obecna regulacja nie radzi sobie także z tą sytuacją. Wykryte wady często są nieusuwalne, a nawet gdyby były usuwalne, orzecznictwo nie dopuszcza wykonania zastępczego w ramach roszczeń z rękojmi.

Przebieg prac Komisji Kodyfikacyjnej

Z tych względów Komisja Kodyfikacyjna powołała zespół do opracowania nowej regulacji umowy o roboty budowlane w składzie: SSN dr hab. Marta Romańska, SSN dr hab. Roman Trzaskowski, prof. Przemysław Drapała, prof. Piotr Machnikowski, prof. Fryderyk Zoll oraz Marek Miller. Założenia zmian zostały już przyjęte przez Komisję, a obecnie trwają prace nad pierwszym projektem nowelizacji, który po wewnętrznych dyskusjach w Komisji zostanie podany do publicznej wiadomości.

Propozycja nowej regulacji

Celem zmian jest wprowadzenie takich rozwiązań, aby służyły one osiągnięciu podstawowego celu przedsięwzięcia: wykonaniu obiektu budowlanego.

Proponowana jest redefinicja umowy o roboty budowlane. Nowa definicja najprawdopodobniej będzie posługiwać się pojęciem zamawiającego (zamiast inwestora) i przyjmować podejście funkcjonalne, odwołując się do prac służących wykonaniu obiektu budowlanego (w ujęciu autonomicznym względem prawa budowlanego). Definicją robót budowlanych mają być objęte także prace remontowe. Możliwe jest przy tym wyłączenie z zakresu regulacji drobnych zleceń, np. remontów domowych.

Nowa regulacja ma być co do zasady w pełni dyspozytywna i stosowana, o ile strony nie postanowią inaczej. Nie będzie ona jednak ograniczona wyłącznie do relacji między profesjonalistami – choć status przedsiębiorcy będzie mieć znaczenie dla rozkładu obowiązków i ryzyk.

Jeśli obie strony są przedsiębiorcami, już na etapie zawierania kontraktu będą one zobowiązane wymienić informacje o ryzykach mogących wpływać na jego realizację. Po stronie zamawiającego pojawi się ustandaryzowany obowiązek przygotowania terenu budowy, poddawany weryfikacji przez wykonawcę. Utrzymane zostaną oba reżimy wynagrodzenia – kosztorysowy i ryczałtowy – przy czym finansowanie ma lepiej odzwierciedlać realny postęp prac: stąd obowiązek płatności częściowych. Wprowadzony zostanie również obowiązek sporządzenia przez wykonawcę harmonogramu, który stanie się narzędziem faktycznej kontroli terminowości przez zamawiającego.

Istotną nowością ma być polecenie zmiany, które „wbuduje” w kontrakt bezpieczny mechanizm modyfikacji zakresu robót, oraz doprecyzowane zabezpieczenie prawa wykonawcy do odpowiedniego wynagrodzenia.

Reżim odpowiedzialności za wady zostanie uporządkowany poprzez rozróżnienie wad usuwalnych i nieusuwalnych oraz istotnych i nieistotnych, z dopuszczeniem wykonania zastępczego w ramach rękojmi. Mechanizm kontroli terminowości i jakości ma być bardziej elastyczny niż rygorystyczny art. 635 k.c., a jednocześnie na tyle skuteczny, aby umożliwiać reakcję, zanim opóźnienie wymknie się spod kontroli. Kluczowe będzie też wyjaśnienie skutków odstąpienia od umowy o roboty budowlane poprzez jednoznaczne wyłączenie art. 494 k.c. i wprowadzenie zasady, że odstąpienie działa wyłącznie na przyszłość.

Wreszcie zmienić ma się także sposób rozwiązywania sporów w trakcie realizacji umowy. Rozważane jest wprowadzenie doraźnych rozstrzygnięć, pozwalających kontynuować prace budowlane w czasie sporu o rozliczenie spornych nakładów. Rozstrzygnięcia takie mogłyby być wydawane albo przez sądy powszechne w trybie zbliżonym do zabezpieczenia (co jednak może okazać się nieefektywne wobec aktualnego obciążenia sądów), albo w drodze adjudykacji.

Podsumowanie

Jeśli omawiane zmiany wejdą w życie, będą one fundamentalną zmianą dla całej gałęzi gospodarki. Na obecnym etapie proponowane rozwiązania można ocenić pozytywnie – jak zawsze jednak diabeł będzie tkwił w szczegółach. Pozostaje liczyć na sprawny przebieg prac Komisji i na to, że projekt zmian jak najszybciej ujrzy światło dzienne.

Piotr Golędzinowski, radca prawny, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy