Odbudowa i remont po powodzi – ułatwienia prawne | Co do zasady

W obliczu żywiołów i ich destrukcyjnych skutków priorytetem jest szybka odbudowa i remont obiektów budowlanych. Dlatego w 2001 roku do polskiego porządku prawnego wprowadzono ustawę, która umożliwia prowadzenie takich prac w uproszczonym trybie. Prawdopodobnie już wkrótce z przepisów tych będą mogły skorzystać osoby poszkodowane w wyniku powodzi, które we wrześniu 2024 r. wystąpiły w południowo-zachodniej części Polski.

Przepisy ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu stosuje się do odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych, które zostały zniszczone bądź uszkodzone w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu. Specustawa upraszcza i skraca formalności związane z odbudową, remontem i rozbiórką obiektów budowlanych, aby osoby dotknięte żywiołem mogły jak najszybciej powrócić do normalnego funkcjonowania.

Aby jednak ustawa mogła mieć zastosowanie, dany obszar (gmina lub miejscowość) musi zostać objęty rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów określającym gminy lub miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych. Rozporządzenie może obowiązywać nie dłużej niż 24 miesiące. O objęciu terenu rozporządzeniem Prezes Rady Ministrów decyduje na podstawie informacji przekazywanych przez wojewodów, uwzględniających rodzaj żywiołu oraz skutki przez niego wyrządzone.

Na dzień publikacji niniejszego artykułu takie rozporządzenie dotyczące wrześniowych powodzi nie zostało jeszcze wydane, jednak z doniesień medialnych i zapowiedzi rządu wynika, że powinno to nastąpić lada chwila.

Remont

Na podstawie przepisów szczególnych, bez zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, można przeprowadzić remont uszkodzonych w wyniku działania żywiołu:

• obiektów liniowych, z wyjątkiem linii kolejowych (czyli np. dróg, wodociągów, trakcji elektroenergetycznych),
• budowli regulacyjnych na wodach oraz urządzeń wodnych (czyli np. kanałów, rowów, pomostów i przystani),
• obiektów budowlanych o kubaturze mniejszej niż 1000 m³ i nie wyższych niż 12 m nad poziomem terenu,
• innych obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane, czyli takich, których budowa w „normalnym” trybie nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, zaś wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Odbudowa

W przypadku odbudowy (którą przepisy definiują jako rodzaj budowy, w wyniku której powstaje nowy obiekt budowlany w miejscu istniejącego wcześniej obiektu, który uległ całkowitemu lub częściowemu zniszczeniu) właściciel obiektu spełniającego kryteria wskazane w przepisach szczególnych jest na ich podstawie zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę odbudowa zniszczonych w wyniku działania żywiołu:

1. obiektów liniowych, z wyjątkiem linii kolejowych o znaczeniu państwowym, określonych na podstawie ustawy o transporcie kolejowym,
2. budowli regulacyjnych na wodach oraz urządzeń wodnych,
3. obiektów budowlanych o kubaturze mniejszej niż 1000 m³ i nie wyższych niż 12 m nad poziomem terenu.

Inwestor, który chce odbudować obiekty wymienione w pkt 1 i 3 powyżej, musi zgłosić zamiar odbudowy właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jeżeli organ w terminie siedmiu dni nie wniesie sprzeciwu, właściciel może rozpocząć prace.

Aby zgłosić odbudowę budynku w miejscu, w którym znajdował się on dotychczas, inwestor nie musi posiadać projektu budowlanego. Do zgłoszenia, w którym określa się planowany zakres i sposób wykonania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, wystarczy dołączyć, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki. Jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej uzna, że zgłoszenie należy uzupełnić, w drodze postanowienia nałoży na zgłaszającego obowiązek dostarczenia brakujących dokumentów we wskazanym terminie, a w przypadku ich niedostarczenia – wyda sprzeciw w drodze decyzji.

Jeżeli właściciel chce odtworzyć obiekt o wymiarach obiektu zniszczonego lub uszkodzonego albo o innych wymiarach, na terenie tej samej gminy lecz w innym miejscu wskazanym w miejscowym planie odbudowy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – wówczas do zgłoszenia odbudowy musi dołączyć, w miejsce szkicu lub rysunku, projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany sporządzony w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego. Jeżeli organ uzna, że dany obiekt wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, w drodze decyzji nałoży obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę dla jego odbudowy.

Uwaga: do odbudowy, remontów i rozbiórek w zakresie nieuregulowanym specustawą stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane, a zatem właściciele obiektów innych niż wymienione powyżej, w tym obiektów budowlanych przekraczających gabaryty wskazane w pkt 3, muszą spełnić wymogi wskazane we właściwych przepisach Prawa budowlanego, czyli odpowiednio dokonać zgłoszenia lub uzyskać pozwolenie na budowę.

Jednocześnie należy pamiętać, że odbudowa obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub znajdujących się na terenach Pomników Zagłady lub ich stref ochronnych, o których mowa w ustawie z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady, wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może też w drodze decyzji nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli uzna, że realizacja odbudowy określonego obiektu budowlanego lub wykonanie określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inne przepisy prawa lub spowodować:

• zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
• pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury,
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
• wprowadzenie, utrwalenie albo zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Do wniosku o pozwolenie na budowę dotyczącego obiektu budowlanego zniszczonego w wyniku działania żywiołu należy dołączyć projekt architektoniczno-budowlany oraz szkic usytuowania obiektu sporządzone w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego. W przypadku obiektu o innych niż pierwotne wymiarach bądź usytuowanego w innym miejscu należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany sporządzony w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego.

Rozbiórka

Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy natomiast dołączyć zgodę właściciela obiektu, szkic usytuowania obiektu, opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych, opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także, w zależności od potrzeb, projekt rozbiórki obiektu.

Przystąpienie do użytkowania

Co istotne, do użytkowania obiektu budowlanego, na którego odbudowę jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie, można przystąpić niezwłocznie po zawiadomieniu właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o zakończeniu budowy. Do zawiadomienia należy dołączyć: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanej odbudowy obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami, protokoły badań i sprawdzeń oraz powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.

Ustawa przewiduje nie tylko odstępstwa od wymogów, jakie należy spełnić przed przystąpieniem do remontu, odbudowy lub rozbiórki obiektu budowlanego na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, ale także zakłada powołanie Zespołu Opiniowania Dokumentacji, składającego się z przedstawicieli kluczowych organów terenowych administracji architektoniczno-budowlanej, co ma usprawnić procedowanie zgłoszeń i pozwoleń na budowę składanych w trybie specustawy.

Aleksandra Szczepińska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Aby ułatwić rozpoczęcie prac, przygotowaliśmy wzór umowy o prace budowlane.
Plik word można pobrać tutaj >>>