Małe podwórko – duży problem
W latach minionych powszechna była praktyka wydzielania działki w obrysie budynku. W efekcie mieszkańcy, wychodząc przez drzwi wyjściowe, natychmiast znajdują się na cudzym gruncie. Uniemożliwia to np. dobudowanie windy czy podjazdu dla wózków. Rozwiązaniem może być art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W przeszłości (szczególnie pod rządami ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 1961 roku i ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku) przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynkach państwowych i ich sprzedaży na rzecz najemców ukształtowała się praktyka wydzielania działki pod budynkiem wzdłuż zewnętrznych granic budynku, czyli w tak zwanym odcisku stopy. Dawni najemcy, stając się właścicielami lokali, często nie byli świadomi stanu prawnego gruntu otaczającego ich budynek, tym bardziej że sposób korzystania z tego gruntu pozostawał niezmieniony. Konsekwencje prawne były jednak istotne i dają o sobie znać do dziś.
Życie w odcisku stopy
Oto kamienica w centrum Warszawy oddzielona jest od chodnika ulicy pasem zieleni, zaś przejście przez bramę prowadzi do podwórka. Kamienica stoi w odcisku stopy. Budynek jest odcięty od drogi publicznej, albowiem właściciele lokali, wychodząc z domu na ulicę, muszą przejść lub przejechać przez cudzą nieruchomość (należącą do miasta lub Skarbu Państwa). Podobnie ma się rzecz z korzystaniem z podwórka. Każde wejście na podwórko oznacza wejście na cudzy grunt, czyli bezumowne z niego korzystanie. Osadzenie budynku na gruncie w odcisku stopy uniemożliwia korzystanie z niego w sposób prawidłowy i racjonalny. Tworzy swoistą wyspę niepołączoną prawnie z otoczeniem. Działka wytyczona w odcisku stopu nie spełnia wymogów działki budowlanej.
Korzystanie z cudzego gruntu na potrzeby rutynowych codziennych czynności nie stanowi istotnego problemu dzięki ukształtowanej przez lata praktyce. Problem pojawi się na przykład wtedy, gdy właściciele mieszkań w wysokiej wielopiętrowej przedwojennej kamienicy zapragną zbudować windę. Obecne uwarunkowania techniczne umożliwiają wzniesienie lekkiego szybu windowego „przyklejonego” niejako do ściany klatki schodowej. Fundamenty takiego szybu muszą być jednak osadzone na gruncie, który nie przynależy do budynku. Podobnie wygląda sytuacja z budową podjazdu dla wózków, zadaszenia nad wejściem do klatki schodowej czy wzniesienia jakiejkolwiek innej drobnej dobudowy do budynku w celu ułatwienia życia jego mieszkańcom.
Skarb Państwa (lub miasto) musi sprzedać, jeśli wszyscy chcą kupić
Ułatwieniem w rozwiązaniu tego rodzaju problemów ma być art. 209a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami obowiązujący od 2000 roku. Przepis ten stanowi, że jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z powołaną ustawą przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Warto jednak zauważyć, że roszczenie z art. 209a u.g.n. nie przysługuje między innymi wtedy, gdy toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. (Więcej na ten temat w tekście Nabywanie przyległych nieruchomości przez wspólnoty mieszkaniowe a roszczenia reprywatyzacyjne).
Jeśli nie wszyscy się zgadzają, sprawę rozstrzygnie sąd
Art. 209a u.g.n. zawiera jednak istotne utrudnienie. Jest nim wspomniana konieczność zgłoszenia roszczenia łącznie przez właścicieli wszystkich lokali. W razie braku zgody wszystkich właścicieli stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego, co oznacza, że konieczne jest wówczas rozstrzygnięcie sprawy przez sąd na żądanie właścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę. W takim postępowaniu sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Pozytywne postanowienie sądu zapadłe w postępowaniu nieprocesowym zastępuje zgodę właścicieli, którzy sprzeciwiali się zgłoszeniu roszczenia.
Ustawodawca nie poszedł tropem uregulowań ustawy o własności lokali dotyczących zarządu nieruchomością wspólną i nie zharmonizował art. 209a u.g.n. z przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Ustawa o własności lokali wprowadza podział wspólnot mieszkaniowych na tzw. wspólnoty małe (do 7 lokali) i duże (powyżej 7 lokali). W małych wspólnotach do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub pozytywne rozstrzygnięcie sądu (art. 199 k.c.), w dużych wspólnotach wymagana jest zgoda wyrażona większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Przygotowując i uchwalając ustawę o własności lokali, ustawodawca miał świadomość, że stosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością w dużych wspólnotach mieszkaniowych skutecznie sparaliżowałby ich działania. Dlatego przewidział reżim większości głosów przy podejmowaniu uchwał w takich wspólnotach. Tryb zgłaszania roszczenia przewidziany w art. 209a u.g.n. poddaje duże wspólnoty reżimowi podobnemu do reżimu przewidzianego w małych wspólnotach.
Z kolei ustawa o własności lokali zawiera przepisy dyscyplinujące wspólnoty w celu podjęcia konkretnych kroków zmierzających do nabycia nieruchomości przyległych, w sytuacji gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe korzystanie z budynku i urządzeń z nim związanych.
Art. 32a tejże ustawy zobowiązuje zarząd wspólnoty do przedłożenia właścicielom lokali projektu uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości przyległych w celu umożliwienia spełnienia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej oraz udzielenia pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich czynności zmierzających do nabycia tej nieruchomości. Podkreślić należy, że uchwała taka i zawarte w niej pełnomocnictwo nie upoważniają zarządu do nabycia nieruchomości ze skutkiem dla właścicieli lokali. Po pierwsze, art. 32a stanowi wyraźnie, że pełnomocnictwo obejmuje „czynności zmierzające do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych”, a nie „nabycie” tych nieruchomości. Po drugie zaś nabycie nieruchomości (również w trybie art. 32a) nie znajduje się w katalogu czynności wymienionych w art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali, zawierającym wykaz spraw, w których zarząd na podstawie pełnomocnictwa (udzielonego w uchwale) składa oświadczenia woli ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Umowę nabycia nieruchomości przyległych muszą więc zawrzeć wszyscy właściciele lokali.
Uregulowania zawarte w art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 32a ustawy o własności lokali powodują, że do zawarcia umowy nabycia przyległych nieruchomości w celu umożliwienia nieruchomości wspólnej spełnienia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej konieczne jest zgodne współdziałanie właścicieli wszystkich lokali, co uwieńczone jest zawarciem umowy nabycia nieruchomości przez nich wszystkich osobiście lub na podstawie pełnomocnictw do zawarcia tej czynności prawnej udzielonych przez każdego z właścicieli lokali. Taka regulacja skutecznie utrudnia regulację stanu wynikającego z usytuowania budynku w odcisku stopy poprzez zagospodarowanie podwórka i innego gruntu przyległego do budynku z pożytkiem dla jego mieszkańców. W przypadku bowiem braku zgody wszystkich właścicieli lokali niezbędne jest rozstrzygnięcie sprawy przez sąd.
Główny problem – liczba uczestników postępowania
Wykazanie zasadności nabycia przyległych nieruchomości w postępowaniu sądowym zwykle nie jest kłopotliwe. W większości przypadków konieczność nabycia tych nieruchomości w celu spełnienia przez nieruchomość wspólną wymogów stawianych działce budowlanej jest oczywista. Głównym problemem jest wielość uczestników postępowania, zgony właścicieli w trakcie postępowania, postępowania spadkowe, doręczanie pism i wszelkie inne komplikacje proceduralne związane z wielością uczestników takich postępowań.
Nie oznacza to jednak, że nabycie tytułowego podwórka jest niemożliwe. Wymaga jednak dużej determinacji członków wspólnoty.
Warto zauważyć, że przy nabywaniu gruntów przyległych w trybie realizacji roszczenia z art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje możliwość zastosowania bonifikat od ceny za grunt.
Po nabyciu podwórka wybudowanie na nim windy lub podjazdu dla wózków będzie prostsze, albowiem do podjęcia tych czynności wymagana będzie uchwała właścicieli lokali zapadła większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden glos. W każdym razie mechanizm głosowania będzie większościowy.
Lustrzane roszczenie Skarbu Państwa (lub miasta)
Omawiając art. 209a u.g.n., nie sposób nie zwrócić uwagi na ustęp 3, w którym ustawodawca przyznał Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego roszczenie w stosunku do właścicieli lokali o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części. Podstawa takiego roszczenia jest identyczna jak podstawa roszczenia właścicieli lokali opisanego powyżej, czyli niespełnianie przez nieruchomość wspólną wymogów działki budowlanej. Roszczenie to jest przeto lustrzane w stosunku do roszczenia właścicieli lokali. Nie wydaje się jednak, by gminy lub Skarb Państwa korzystały z tego roszczenia, zniechęcane trudnościami w jego dochodzeniu. Warto jednak, by wspólnoty mieszkaniowe miały świadomość, że poszukujące dodatkowych przychodów jednostki samorządu mogą do tego instrumentu sięgnąć w celu przymuszenia wspólnoty do nabycia nieruchomości przyległych. Cena nieruchomości przyległych nabytych przez wspólnoty w trybie realizacji lustrzanego roszczenia Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nie będzie podlegać bonifikacie. Kuszącym celem dla Skarbu Państwa lub miasta mogą być na przykład małe wspólnoty w drogich dzielnicach miast, których domy oddzielone są od ulicy gruntami miejskimi, stanowiącymi przylegle do domów ogródki, z których mieszkańcy korzystają „prawem nawyknienia”.
Tomasz Zasacki, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
