Nieruchomości i inwestycje budowlane | Co do zasady

Sprawy procesowe z zakresu nieruchomości i inwestycji budowlanych rozpatrywane są zarówno przez sądy powszechne, jak i przez organy administracji publicznej i sądy administracyjne.

Tematyka dotycząca nieruchomości jest różnorodna, stąd zróżnicowany jest wachlarz instytucji zajmujących się rozstrzyganiem sporów w tym zakresie.

Sądy powszechne rozstrzygają sprawy w trybie procesowym i nieprocesowym.

Do zagadnień związanych z nieruchomościami rozstrzyganych przez sądy powszechne w trybie procesowym należą m.in.:

• roszczenia z tytułu umów najmu i dzierżawy nieruchomości;
• roszczenia związane z wykonywaniem umów przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego, w tym roszczenia wynikające z umów przedwstępnych sprzedaży czy umów zobowiązujących sprzedaży;
• roszczenia związane z wykonywaniem umów o roboty budowlane;
• powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
• spory związane ze sposobem korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

W trybie nieprocesowym sądy powszechne rozpoznają następujące sprawy z zakresu nieruchomości:

• rozgraniczenie nieruchomości, stwierdzenie zasiedzenia, zniesienie współwłasności nieruchomości czy ustanowienie służebności gruntowych;
• prowadzenie ksiąg wieczystych.

Organy administracji publicznej oraz sądy administracyjne rozstrzygają sprawy z zakresu:

• uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• postępowań budowlanych, w tym związanych z wydawaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie;
• sposobu korzystania z nieruchomości, podziałów i scalenia nieruchomości, wywłaszczania nieruchomości czy udziału w kosztach budowy infrastruktury technicznej;
• postępowań związanych z ewidencją gruntów, budynków i lokali.

Do osobnej kategorii można zaliczyć postępowanie w sprawie aktualizacji wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Wniosek o aktualizację składany jest do organu reprezentującego właściciela (gminę lub Skarb Państwa). Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości, rozpatrywany jest przez właściwe samorządowe kolegium odwoławcze. Z kolei sprzeciw od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego rozpatrywany jest przez sąd powszechny.

Postępowania przed sądem powszechnym prowadzone są zgodnie z procedurą określoną w Kodeksie postępowania cywilnego. Postępowania administracyjne z kolei prowadzone są na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego oraz, w niezbędnym zakresie, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Do podstawowych aktów prawnych regulujących tematykę związaną z obrotem nieruchomościami i inwestycjami budowlanymi należy zaliczyć ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Prawo budowlane, ustawę o gospodarce nieruchomościami, ustawę o księgach wieczystych i hipotece oraz Kodeks cywilny.