Obrona przed zasiedzeniem nieruchomości przez Skarb Państwa - coraz szersze podstawy, coraz mniej czasu
W ramach prowadzonej obsługi prawnej kancelaria uzyskała niezwykle cenny pogląd prawny Sądu Najwyższego odnoszący się do zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa.
Stan faktyczny sprawy przedstawiał się w skrócie następująco. W 1951 roku poprzednicy prawni klienta zostali zawiadomieni o wszczęciu wobec nich postępowania wywłaszczeniowego nieruchomości stanowiącej przedmiot ich współwłasności. Jeszcze przed wydaniem decyzji administracyjnej orzekającej o wywłaszczeniu Skarb Państwa wszedł bez przewidzianego prawem upoważnienia w posiadanie nieruchomości będącej przedmiotem postępowania administracyjnego, zaś sama decyzja wywłaszczeniowa zapadła dopiero w 1954 roku.
Następnie, w 2006 roku, stwierdzono nieważność decyzji o wywłaszczeniu, a w grudniu 2008 roku następcy prawni byłych właścicieli wnieśli powództwo o wydanie nieruchomości, niezakończone do dnia dzisiejszego.
Wobec realnej możliwości utraty nieruchomości posiadanej przez Skarb Państwa, a po komunalizacji przez jednostkę samorządu terytorialnego, ta ostatnia wystąpiła z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości na swoją rzecz, ewentualnie na rzecz Skarbu Państwa, gdyby się okazało, że termin zasiedzenia upłynął jeszcze przed komunalizacją gruntu.
Obrona przed skutkami zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego od samego początku koncentrowała się na zagadnieniach natury systemowej, związanej z zawieszeniem biegu zasiedzenia przez okres funkcjonowania organów państwowych w czasie, w którym brak było – ze względów na panujący ustrój polityczny i prawny – możliwości realnego dochodzenia praw do nieruchomości przez osoby bezpodstawnie wywłaszczone.
Następcy prawni byłych właścicieli podnosili przede wszystkim, że na podstawie ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości aż do 1985 roku, to jest do wejścia w życie przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, wyłączona była możliwość wzruszania decyzji administracyjnych o wywłaszczaniu nieruchomości zapadłych przed datą wejścia w życie pierwszego ze wspomnianych aktów prawnych. Nie bez znaczenia był również fakt, że do 31 sierpnia 1980 roku włącznie w systemie ustrojowym państwa polskiego nie istniał realny nadzór nad działalnością organów państwowych w postaci sądownictwa administracyjnego, gwarantujący rzetelną i niezależną kontrolę działania tych organów.
Z kolei strona wnioskująca o zasiedzenie mocno akcentowała okoliczność, że osoby wywłaszczone, nawet w poprzednio obowiązującym systemie politycznym, miały realne środki administracyjne (odwołanie od decyzji z 1954 roku lub wniosek o usunięcie tej decyzji z obrotu prawnego na podstawie obowiązujących przepisów postępowania administracyjnego) i cywilnoprawne (powództwo windykacyjne) służące dochodzeniu praw do niesłusznie wywłaszczonej nieruchomości.
Sąd Najwyższy, rozpoznając skargi kasacyjne Skarbu Państwa i jednostki samorządu terytorialnego od orzeczenia sądu II instancji utrzymującego w mocy postanowienie oddalające wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, przychylił się do argumentacji następców prawnych byłych właścicieli nieruchomości, formułując przy tym istotne poglądy prawne.
Przede wszystkim wskazać należy, że sposób wejścia przez Skarb Państwa w posiadanie nieruchomości (przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu i bez wyraźnego upoważnienia ustawowego) zdeterminował późniejszą ocenę, że Skarb Państwa stał się posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze. To z kolei przełożyło się na dłuższy termin zasiedzenia.
Merytorycznie natomiast Sąd Najwyższy wyprowadził następujące, niezwykle istotne poglądy dla praktyki związanej z zagadnieniami zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa.
Sąd Najwyższy wskazał, że bieg terminu wymaganego do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju – przez czas trwania przeszkody. O tym, czy w konkretnej sytuacji mamy do czynienia z tak pojętą siłą wyższą, można przesądzić, oceniając całokształt okoliczności, w których działały osoby uprawnione do dochodzenia roszczeń o wydanie nieruchomości. Stwierdzenie, że rzeczywiście były one tej możliwości pozbawione, nie może sprowadzać się tylko do subiektywnego odczucia uprawnionego. Z drugiej strony nie może ono polegać na prostym wskazaniu przepisu prawa, który taką możliwość przewidywał. Niedostępność środków prawnych, które pozwoliłyby podważać wadliwy akt władzy publicznej, powinna być ustalana z uwzględnieniem powszechnej wtedy praktyki stosowania obowiązujących przepisów, która obiektywnie rzecz biorąc nie stwarzała realnych szans uzyskania korzystnego dla uprawnionego rozstrzygnięcia.
Kierując się tymi wskazaniami, Sąd Najwyższy zauważył, że jakkolwiek w realiach rozpoznawanej sprawy można było wskazać przepisy, na podstawie których poprzednicy prawni byłych właścicieli nieruchomości posiadali prawo do wystąpienia z powództwem windykacyjnym, a po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu mogli podjąć próbę wzruszenia tej decyzji na drodze administracyjnej, to jednakże należało rozważyć, czy obiektywnie rzecz biorąc ich działania mogły przynieść pożądany skutek.
Zdarzenia związane z wywłaszczeniem nieruchomości miały miejsce w okresie, gdy naczelną zasadą stanowienia i wykładni prawa był prymat własności państwowej nad prywatną. Dlatego też – zdaniem Sądu Najwyższego – żadne argumenty nie uzasadniają przekonania, że wystąpienie z roszczeniem windykacyjnym w trakcie trwającego postępowania wywłaszczeniowego na rzecz przedsiębiorstwa państwowego mogło zakończyć się uwzględnieniem takiego roszczenia.
Podobnie Sąd Najwyższy ocenił zarzut, że poprzednicy prawni byłych właścicieli nieruchomości mogli odzyskać władztwo nad nieruchomością, składając odwołanie od decyzji wywłaszczeniowej albo wniosek o usunięcie jej z obrotu prawnego. Do czasu radykalnej zmiany w podejściu do własności państwowej oraz wprowadzenia zasady państwa prawa, co w związku ze zmianami ustrojowymi nastąpiło z początkiem lat dziewięćdziesiątych XX wieku, brak było podstaw do stwierdzenia, że obowiązujące wcześniej standardy wykładni prawa stwarzały realne szanse uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia co do stwierdzenia nieważności decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Możliwość taką sądy administracyjne – jak podkreślił Sąd Najwyższy – dostrzegły dopiero w warunkach państwa prawa, gdy wykładnia oparta została na jednolitym standardzie ochrony każdej własności i braku podstaw prawnych dla szczególnej ochrony własności państwowej.
Z tych względów Sąd Najwyższy doszedł do przekonania, że jakkolwiek Skarb Państwa posiadał nieruchomość od 1951 roku, to jednakże do dnia dzisiejszego jej nie zasiedział. Wpływ na to miała okoliczność zawieszenia biegu zasiedzenia od samego wejścia w jej posiadanie, czyli od 1951 roku, trwająca co najmniej do 1985 roku, jak również przerwanie biegu zasiedzenia, co nastąpiło w związku z wytoczeniem powództwa windykacyjnego w 2008 roku.
Na marginesie opisywanej sprawy wskazać należy, że brak podejmowania działań przez osoby niesłusznie pozbawione praw do nieruchomości w najbliższym czasie może doprowadzić, pomimo tak jednoznacznej oceny działań organów państwowych w latach PRL-u, do zasiedzenia ich nieruchomości przez Skarb Państwa.
Jan Ciećwierz, Adam Studziński, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy
