Przeniesienie pozwolenia na budowę bez zgody dotychczasowego inwestora
Po 19 września 2020 r. nabywca nieruchomości może bez zgody dotychczasowego inwestora przenieść na swoją rzecz pozwolenie na budowę. Czy ułatwi to nabywcy nieruchomości realizację inwestycji?
Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Na mocy ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie z dniem 19 września 2020 r., do art. 40 dodano ust. 1a, który stanowi, że zgoda, o której mowa, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia, przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.
W uzasadnieniu projektu ustawy w zakresie przyjętego rozwiązania przedstawiono następującą argumentację:
Często się zdarza, że osoba nabywa nieruchomość (sprzedaż, licytacja) wraz z obiektem budowlanym będącym w budowie. Niestety nieświadomie nie uzyskuje podczas nabywania nieruchomości zgody na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Gdy dowiaduje się, że aby kontynuować budowę oraz oddać obiekt budowlany do użytkowania, musi dokonać przeniesienia pozwolenia na budowę na siebie (do czego wymagana jest zgoda dotychczasowego inwestora), rodzą się problemy. Dotychczasowi inwestorzy nie chcą wyrażać na to zgody albo żądają dodatkowych opłat za taką zgodę, jak również zdarzają się sytuacje, w których inwestor jest już nieosiągalny lub nie ma z nim kontaktu. (…) Należy przyjąć domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji.
Z literalnego brzmienia art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego wynika, że ma on zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy dotychczasowy inwestor jest jednocześnie poprzednim właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Jednakże w praktyce bardzo często inwestorami są podmioty, które wprawdzie legitymują się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale prawo to wynika z innego tytułu prawnego niż własność lub użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji nadal będzie mieć zastosowanie art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego, czyli na przeniesienie pozwolenia na budowę konieczne będzie uzyskanie zgody dotychczasowego inwestora.
Przypomnieć przy tym należy, że decyzja o pozwoleniu na budowę dotyczy również zatwierdzenia projektu budowlanego, którego realizacja może wymagać nabycia od dotychczasowego inwestora majątkowych praw autorskich. Dokumentacja budowlana może zawierać prawnie chronione dane i informacje. Realizacja inwestycji przez nowy podmiot będzie możliwa, ale bez uregulowania sygnalizowanych kwestii podmiot ten musi się liczyć z ryzykiem wystąpienia uzasadnionych roszczeń z tytułu naruszenia opisanych wyżej praw.
Niewątpliwie jednak odstąpienie od wymogu uzyskania zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz nabywcy nieruchomości ułatwi organom administracji architektonicznej wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę i kontynuację inwestycji przez nowego inwestora.
Iwona Kasperek, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
