nieruchomości | Co do zasady

Zmiana przepisów może być przyczyną dezaktualizacji ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co powoduje konieczność zmiany tych planów. Czy istnieją instrumenty prawne pozwalające na wyegzekwowanie tego obowiązku od gminy?

Na wokandzie Naczelnego Sądu Administracyjnego rozpatrywano niedawno sprawę samowolnej zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości. Zgodnie z pozwoleniem na budowę miała ona stanowić mieszkalną część budynku, a została przebudowana jako pokoje do wynajmu.

Liczba inwestycji budowlanych rośnie, a wraz z nią rosną ceny materiałów budowlanych. Czy wykonawcy pracujący na podstawie starych umów, które nie przewidują waloryzacji cen, mogą skutecznie domagać się podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego?

Połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej jest niezbędne np. wtedy, gdy chcemy ustanowić samodzielne lokale w budynku wybudowanym na dwóch działkach, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Warto jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji przeprowadzić analizę prawną, czy zostały spełnione ustawowe przesłanki umożliwiające dokonanie takiej czynności. Inaczej może się to okazać trudne czy wręcz niemożliwe.

Brak ustalonych wiążących standardów zawodowych utrudnia pracę rzeczoznawców majątkowych; pozbawia też sądy, organy i zainteresowane strony możliwości rzeczywistej weryfikacji prawidłowości czynności zawodowych przez nich wykonywanych.

Wysokość czynszu, zasady jego płatności czy choćby ustalenie tzw. wakacji czynszowych mają nieraz decydujący wpływ na ostateczną decyzję kontrahentów co do zawarcia umowy najmu. Przy obecnej dynamice rynku nieruchomości uzgodniona na początku stawka czynszu już po kilku latach może znacznie odbiegać od warunków rynkowych. Dlatego w przypadku długoterminowych umów najmu na czas oznaczony . niezmiernie istotne jest takie ukształtowanie stosunku umownego, aby wysokość czynszu pozostawała atrakcyjna dla obu stron umowy przez cały okres najmu. Mogą temu służyć tzw. klauzule waloryzacyjne.

Władze samorządowe bądź organy reprezentujące Skarb Państwa zarzucają deweloperom, że planowana inwestycja lub inna zmiana dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości są niezgodne z celem, na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste. Użytkownikowi wieczystemu oferuje się w związku z tym zawarcie umowy w sprawie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Równolegle miasta domagają się zapłaty rekompensaty. Czy te działania są uzasadnione?

Osoby występujące o podział nieruchomości często spotykają się z żądaniem, by do wniosku o dokonanie podziału nieruchomości dołączyć zezwolenie na lokalizację zjazdu. Ma ono stanowić dowód istnienia bezpośredniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Czy w świetle przepisów prawa takie żądanie organu jest uzasadnione?

Czy okoliczności takie jak umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w serwisie aukcyjnym Allegro oraz podnoszenie wartości gruntu poprzez jego podział na mniejsze działki, uzbrojenie terenu (w wodę, gaz, energię elektryczną itp.) lub ustanowienie odpowiednich służebności zawsze muszą świadczyć o tym, że zbywca zachowuje się jak przedsiębiorca, zaś transakcja podlega podatkowi VAT, a nie PCC?

Na rynku deweloperskim występuje kilka rodzajów umów: umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna sprzedaży, umowa deweloperska oraz umowa ustanowienia własności lokalu i sprzedaży. Wciąż niestety istnieją wątpliwości co do kwalifikacji prawnej poszczególnych umów.

Przesłanek kwestionowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego może być wiele – naruszenie procedury planistycznej, ograniczenie praw do gruntu niezgodnie z zasadą proporcjonalności, postawienie skarżącego w pozycji gorszej od właścicieli innych nieruchomości objętych planem itp. Praktyka orzecznicza dowodzi jednak, że jednym z najczęstszych powodów ich unieważniania jest niezgodność zapisów planu z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Ustawodawca z dniem 9 września 2017 r. wprowadził do polskiego systemu prawnego nowy rodzaj najmu. Najem instytucjonalny uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów jest umową przeznaczoną dla podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali i przyznaje im niespotykane dotąd uprawnienia, znacznie modyfikując sytuację prawną najemców.